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| GUIA
COMPRA CASA |
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Requisitos
que deve considerar na
escolha
A escolha
depende da finalidade que
lhe vai dar.
Na escolha do local,
haverá que ter em
atenção vários
aspectos: acessos,
facilidade de
transportes, locais de
abastecimento,
equipamentos sociais
(escolas, hospitais,
etc.), zonas verdes,
exposição solar, etc.
Quanto à casa em si, há
diversos aspectos a
analisar: a qualidade
global da construção,
os isolamentos térmicos
e acústicos, os
acabamentos interiores, o
espaço disponível e a
sua distribuição, etc.
As caves são mais
propícias a inundações
e humidades e os últimos
andares podem estar mais
sujeitos a variações de
temperatura,
infiltrações e
eventuais ruídos das
máquinas dos elevadores.
No caso de habitações
usadas, a análise do seu
estado de conservação
assume um relevo
particular, nomeadamente
o estado das fachadas,
das canalizações
(água, gás,
electricidade) e dos
revestimentos.
É conveniente ter
presente o prazo de
garantia contra defeitos
de construção, que é
de 5 anos após a compra
da habitação nova. |
Cuidados
legais a ter
Antes de
formalizar a sua decisão
de compra da casa, é
conveniente certificar-se
de que ela cumpre as
condições básicas de
natureza legal. Isto
permitir-lhe-á fazer uma
compra segura e sem
surpresas desagradáveis.
Na Conservatória do
Registo Predial da
área do imóvel, poderá
verificar se:
- o
vendedor é o verdadeiro
proprietário, isto é,
se tem o imóvel
registado em seu nome;
- não
existem hipotecas ou
penhoras a favor de
terceiros;
- o
imóvel ou fracção não
está sujeito a qualquer
usufruto a favor de
terceiros.
No Serviço de
Finanças da área do
imóvel, poderá
verificar se:
- o
imóvel se encontra
devoluto, isto é, livre
de herdeiros com direito
de preferência ou
inquilinos;
- o
Imposto Municipal sobre
Imóveis está em dia, no
caso de compra em 2ª
mão, ou se o imóvel
responde pelo pagamento
deste imposto.
Na Câmara Municipal,
poderá verificar:
- se
já foram emitidas as
Licenças de Construção
e de Habitação;
- no
caso de aquisição de
terreno para construção
de futura habitação, se
o terreno se situa em
zona
autorizada para
construções urbanas,
isto é, se foi emitido
Alvará de Loteamento;
- caso
o terreno tenha
autorização para
construção, quais as
características da
habitação que pode
construir.
Nos Tribunais ou
Empresas de Informação
Comercial, poderá
verificar se:
- o
vendedor não está em
situação de falência,
nem corre contra ele
prática de crime doloso
que
torne ineficaz a
alienação de bens
próprios;
-
decidir comprar o imóvel
em planta, averiguar se
os promotores têm
capacidade e idoneidade
para
levar o empreendimento a
bom termo. |
O
que deve constar do
Contrato-Promessa
A decisão
de comprar e vender a
habitação é
formalizada através do Contrato-
Promessa de Compra e
Venda. Este documento
regula os direitos e
deveres das partes e as
condições estabelecidas
no negócio durante o
período que decorre até
à realização do
contrato definitivo (a
escritura).
O Contrato-Promessa
deve contemplar os
seguintes aspectos:
- Identificação dos intervenientes,
promitente-comprador e
promitente-vendedor
(nome, estado
civil, profissão,
residência, bilhete de
identidade, nº fiscal,
etc.);
- Identificação do imóvel
a transaccionar (local,
nº de polícia ou
confrontações, nº de
descrição
predial, artigo
matricial se já tiver
sido atribuído pelo
serviço de Finanças,
composição da
habitação - nº
de assoalhadas, cave,
pátio coberto, garagem,
arrecadação, etc.);
- Preço da
transacção, forma de
pagamento, valor do
sinal, reforços de sinal
e respectivo calendário;
- Indicação explícita
de que o bem será
vendido livre de
quaisquer ónus e
encargos;
- O prazo máximo para a
celebração do contrato
definitivo, podendo ser
acordado o pagamento de
juros, a uma
determinada taxa, se o
prazo for excedido por
culpa de alguma das
partes;
- Fazer referência ao
empréstimo solicitado ou
a solicitar ao banco, ao
facto da compra depender
deste empréstimo
e prevendo, caso este
não seja concedido, a
consequente restituição
do sinal.
Tenha presente que o
contrato é um acordo
entre as partes
envolvidas. Não assine o
contrato sem analisar com
muita atenção todas as
cláusulas. Peça ao
vendedor um modelo de
contrato com a devida
antecedência para o
poder analisar ou mostrar
a alguém mais experiente
e
- Certifique-se de que as
cláusulas previstas
satisfazem a sua
situação particular.
- Verifique se o prazo
fixado é suficiente para
tratar de toda a
documentação.
- Informe-se no banco
sobre o tempo provável
para a realização da
escritura.
- Tente estabelecer o
tempo máximo que for
possível para
salvaguardar alguns
atrasos que
possam surgir com a
obtenção da
documentação
necessária. |
Documentos
Após a
sua decisão de compra de
casa, é chegado o
momento de iniciar
formalmente o seu pedido
de crédito ao banco.
Com base no valor do
empréstimo pretendido e
em dados elementares
relativos ao imóvel a
adquirir e ao seu nível
de rendimento, o banco
dar-lhe-á rapidamente
uma resposta de
princípio acerca da
viabilidade do seu
pedido.
De seguida, vai
solicitar-lhe um conjunto
de documentação e
procederá à avaliação
da casa. Posteriormente,
comunicar-lhe-á a
decisão definitiva sobre
a concessão e as
condições do
empréstimo.
Deste conjunto de
documentação,
destacam-se as plantas da
casa, os documentos de
identificação dos
proponentes e os
comprovativos dos
rendimentos e da
composição do agregado
familiar.
No caso de crédito para
construção, ampliação
ou remodelação da casa,
deverá também ser
entregue o alvará ou
licença de construção,
o projecto aprovado e o
orçamento das obras a
realizar. |
Proceder
aos registos provisórios
Após a
autorização do
empréstimo, o comprador
terá de proceder aos
registos provisórios de
aquisição e de
hipoteca, na
Conservatória do Registo
Predial da área do
imóvel.
O registo de hipoteca
deverá ser efectuado nos
termos indicados na
minuta a fornecer pelo
Banco para esse efeito.
Estes registos caducam ao
fim de 6 meses, a contar
da data do pedido na
Conservatória.
Para além destes
registos, o comprador
deverá também
solicitar, na
Conservatória, uma
Certidão de Teor de
todos os registos em
vigor relativos ao
imóvel a adquirir.
Para qualquer destes
fins, terá de apresentar
a Caderneta Predial
urbana ou, na sua
ausência, a certidão do
pedido de inscrição na
matriz passada pelo
Serviço de Finanças |
Pagar
o Imposto Municipal sobre
Transmissões de Imóveis
Se não
houver lugar a isenção
deste imposto
o seu pagamento pode ser
efectuado em qualquer
Serviço de Finanças,
antes da realização da
escritura de compra e
venda. O comprovativo do
pagamento deste imposto
ser-lhe-á solicitado
aquando da marcação da
escritura.
A liquidação poderá
ser corrigida
posteriormente pela
Administração Fiscal,
se o valor que resultar
da avaliação a efectuar
nos termos do novo
Código do Imposto sobre
Imóveis (CIMI) for
superior ao valor que foi
considerado na escritura
de compra e venda.
Os
prédios já inscritos na
matriz serão objecto de
avaliação geral com
base nos critérios
definidos no CIMI, a
ocorrer durante os
próximos 10
anos. É dada
prioridade à avaliação
dos imóveis transmitidos
após 1 de Janeiro de
2004.
De acordo
com o Dec.-Lei n.º
287/2003, de 12 de
Novembro, que criou o
CIMI, o valor patrimonial
tributário dos prédios
urbanos foi corrigido
automaticamente a 31 de
Dezembro de 2003 para
produzir efeitos a partir
de 2004.
Quanto aos
prédios urbanos não
arrendados a
actualização foi
efectuada com base nos
coeficientes de
desvalorização da
moeda, publicados
através de Portaria
n.º1 337/2003, de 5 de
Dezembro.
No caso de prédios
arrendados até 31 de
Dezembro de 2001 e que se
mantivessem nessa
situação em Setembro de
2003, a correcção foi
feita com base na
multiplicação da renda
anual pelo factor
12, prevalecendo este
valor se for inferior ao
apurado conforme o
parágrafo anterior.
Nos termos
do CIMI, o valor
patrimonial dos prédios
urbanos é actualizado
trienalmente com base em
factores correspondentes
a 75% dos coeficientes de
desvalorização da moeda
fixados anualmente por
portaria do Ministro das
Finanças para efeitos
dos impostos sobre o
rendimento. |
Celebrar
a Escritura de Compra e
Venda e de Hipoteca
No momento
da escritura, têm lugar
dois contratos distintos.
O primeiro é o contrato
de compra e venda,
através do qual o
comprador passa a ser o
proprietário
juridicamente reconhecido
do imóvel.
O outro contrato –
de mútuo com hipoteca
– é celebrado entre
o comprador (devedor) e o
banco (credor) e estipula
tudo o que se relaciona
com a dívida contraída
(o seu valor, taxa de
juro, prazos de
pagamento, etc.).
Após a celebração
deste último contrato, o
banco liberta o montante
autorizado, permitindo ao
comprador pagar ao
vendedor a parcela do
valor da transacção que
ainda faltava pagar.
Para além dos elementos
pessoais das partes
envolvidas (Bilhete de
Identidade, Número
Fiscal, etc.), na
celebração da
escritura, são
necessários os seguintes
documentos:
- Contrato promessa de
compra e venda do
imóvel.
- Certidão de teor de
todos os registos em
vigor, onde já constem o
registo provisório de
aquisição
e o de hipoteca.
- Caderneta Predial
urbana ou certidão do
pedido de inscrição na
matriz passada pelo
Serviço de
Finanças. A
caderneta predial deverá
estar actualizada pelo
Serviço de Finanças da
área do imóvel
(o visto tem a
duração de 1 ano).
- Licença de
utilização ou prova de
que a mesma foi requerida
à Câmara Municipal.
Neste último
caso, a licença
de utilização será
substituída pelo alvará
de licença de
construção do imóvel.
Normalmente esta
situação ocorre no caso
de imóvel acabado de
construir (primeira
transmissão).
- Apólices do seguro do
imóvel e de vida (quando
obrigatório).
- Documento comprovativo
do pagamento do Imposto
s/ Transmissões Onerosas
de Imóveis (IMT). |
Pedir
isenção do Imposto
Municipal sobre Imóveis
(IMI)
As casas
para habitação
permanente do agregado
familiar e as que se
destinem a habitação
para arrendamento podem
beneficiar de isenção
deste imposto
autárquico, por um
período de 3 a 6 anos,
consoante o valor
patrimonial tributário
do imóvel.
O novo proprietário
dispõe de um prazo de 60
dias, após a
realização da
escritura, para requerer,
no Serviço de Finanças
da área do imóvel, a
isenção de Imposto
Municipal sobre Imóveis
(IMI).
Na tabela estão
indicados os períodos de
isenção de Imposto
sobre Imóveis, em
função dos valores
patrimoniais de prédios
urbanos ou suas
fracções autónomas,
construídos, ampliados,
melhorados ou adquiridos,
destinados a habitação
permanente do seu
proprietário ou agregado
familiar.
O período de aquisição
é contado a partir da
data de aquisição ou de
emissão da licença de
utilização.
Imposto
Municipal sobre Imóveis
(IMI)
Dec. Lei n.º 287/2003 de
12 de Novembro |
Valor
Patrimonial Tributário
(*)
|
Período
de Isenção (Anos)
Habitação Permanente |
| Até
157.500 euros |
6 |
| Mais de
157.500 e até 236.250
euros |
3 |
A
Caderneta Predial deverá
ser revalidada no
serviço de Finanças a
fim de ser averbado o
novo Valor Patrimonial
Tributário.
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Converter
em definitivo os registos
provisórios
Depois da
escritura de compra e
venda e de hipoteca, o
banco procede à
conversão em definitivo
dos registos
provisórios. |
Cancelar
a Hipoteca
Após a
liquidação total do
empréstimo, o banco
emite um documento em que
renuncia à hipoteca que
foi constituída a seu
favor ("distrate da
hipoteca") e em que
declara liquidada a
dívida, deixando o banco
de exercer quaisquer
direitos sobre a casa.
Este documento deverá
ser entregue pelo
proprietário na
Conservatória do Registo
Predial, para efeitos de
cancelamento do registo
hipotecário.
O cancelamento da
hipoteca constitui o
último passo que envolve
a compra de uma
habitação com recurso
ao crédito.
Guarde cuidadosamente a
caderneta predial, a
escritura ou documento
particular, as apólices
dos seguros e quaisquer
outros documentos
respeitantes à
habitação que comprou e
ao empréstimo que
contraiu. |
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